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不管是四中全会公报还是随后发布的“十五五”规划建议，在对房地产的指导思想中，“推动房地产高质量发展”都被置于首位。这
但当政策的期望遇上市场“残酷现实，“止跌回稳”都还在路上，房地产到底往哪里找到正确的回暖路径？城市会该如何应对？
这周，我们聚焦政策和城市，值得高兴的是在城市端，我们观察到了一些很有创新意义的动作，这些或许就是带领房地产走出困境的抓手。
10月28日，二十届四中全会通过的“十五五”规划建议全文正式公布，文中多次提及房地产。这是继几天前四中全会公报提出“推动房地产高质量发展”之后，中央对于“十五五”期间关于房地产业做出的重要部署。
【点评】未来五年，国家仍将房地产作为一个重要的产业发展，只是不再片面强调规模，更不会在宏观调控上一味的压制，而是着力于“住得好”。进一步，还将成为全体人民财富增长、共同富裕的重要路径和手段......
而就当下短期阶段而言，新房增量市场必须从供给侧下手，刺激打造更多红盘，而存量二手房则要“保价”，要让二手房具备投资价值、提升所有权价值，以支撑二手房价格稳定。
最近，国务院副总理何立峰表示：要扎实做好四季度金融工作，紧盯风险、严防“爆雷”，巩固严监管氛围，加力支持经济发展......
【点评】表述措辞趋于严厉，此处所指大概率并非房地产而是金融机构，但仍然透露出当前政策坚持“防风险优先”的整体基调。
近日，住建部部长倪虹发布《推动房地产高质量发展》署名文章，文中表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度，并提出了三项核心改革措施。
【点评】未来房地产将发生以下变化：第一，在项目公司制下，资金封闭管理，确保 “锁死”在项目，严禁抽挪；第二，主办银行制模式下，银行更加聚焦项目本身的可行性与安全性；第三，原来预售制是主流，但以后大力推进现房销售。
过去国内住宅低租金收益率是居民住房偏好扭曲所致，大周期拐点下，“先卖地，再发展”模式难循环或致房价下跌，且房价无单边上涨预期后偏好会纠偏；房价下行到一定程度，高能级城市部分买家或因“按揭贷款月供=月度公积金+月租金”买房，但需考虑空置率，且二手房下跌中成交量抬升不代表“量在价先”......
10月23日，上海徐汇区江南新村地块旧城区改建项目房屋征收与补偿方案公布。在此次公布的文件中推出了最新的“房票奖励”，这是在上海中心城区的城市更新中首次出现。
【点评】上海房票政策从表现较好的嘉定等郊区成功延伸至中心城区，徐汇区江南新村地块推出的首项“房票奖励”，展现出比郊区更“慷慨”的特点。
近日，上海市规自局率先推出了土地储备改革创新机制“标地营造”，将在试点片区探索系统构建动态匹配、跨周期平衡、持续增值的城市建设运营新模式。
【备注】所谓标地营造，指的是构建国土空间分级开发体系，打造标准地和标杆地。
10月24日，《北京市地下空间专项规划（2024年—2035年）（草案）》公示。《规划》提出构建“七廊两环成网、四层十八片多节点”的市域地下空间总体发展格局。同时，以轨道交通网为地下空间发展骨架，明确了浅层、次浅层、次深层、深层4个深度，推动以重点功能区、商圈、交通枢纽为代表的重点地区立体集约发展。
【点评】全国范围内已有很多城市就地下空间专门出台专项规划，比如深圳、厦门、江苏、浙江等地。加上此次的北京，说明“向下扩容”是未来城市发展布局中的重要部分，未来城市将兼具地上超高密度与地下空间开发。
近日，广州珠江新城马场片区控制性详细规划进行批前公示，其中包含备受关注的马场片区（西侧为珠江公园）。最新规划提出将推动“超级绿链”核心区建设，打造广州城市新名片。珠江新城东区将以23公里的超级城市绿链为基底，规划打造约11公顷的中轴体育公园......
【点评】显然广州正在贯彻公园城市理念......至此，彻底打通珠江新城与金融城之间的断裂带，促进珠金琶超级CBD的成形。相应地，地价和房价将进一步抬升。
10月31日，深圳市住建局与规划和自然资源局联合印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，鼓励将闲置或低效利用的商业、办公、酒店、厂房等非住宅类存量房产，改建为保障性租赁住房。
近日，杭州多个区相继发布购房补贴新政。除主城四区外，萧山区、余杭区、钱塘区、临平区、富阳区、临安区等接连发布购房补贴。购买给定名单的新建商品住宅，符合条件的购房者每套可获得10万元消费券。
【点评】新一轮救市，其中也层层嵌套了限制条件。但眼下地方政府“总得做些什么”托住整个基本盘。所以，虽然从根本上也许扭转不了局面，也或能帮外围区市场“带一波人气”。
10月29日，重庆市发布《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》征求意见稿，其中提出多项创新举措。包括深化地票改革，即拆分地票指标功能，将地票“两费”功能使用到工业和划拨类城镇用地，在供地环节单独购买使用地票经营性用地指标，探索在空间资源有偿转让中使用地票。
【点评】我们认为重庆此次的核心创新在于土地出让金结构的调整。过去是地方政府 “”，现在将低效地再开发的全部收益直接安排给区县政府用于开发项目，引导通过土地再开发形成长期稳定收益，实质上是在推动财政从“短期的土地财政”走向“长期的资产经营”。
10月25日，武汉市政府召开常务会议研究实施“五改四好”加快推进高质量城市更新工作。会上透露出武汉未来城市更新工作方向：以推进城市更新为重要抓手，重组一切空间、整合一切政策、链接一切资源，深入实施“五改四好”......
【点评】最近武汉新一把手上任后，即审议了城市更新三年行动方案，政策信号不言而喻，武汉各区域的城市更新动作预计会进一步提速。
