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江南新苑 ——都市后小康生活典范 建 筑 类 型： 物 业 类 型： 占 地 面 积： 建 筑 面 积： 均 价： 开 盘 日 期： 物业管理费： 开 发 商： 物 业 管 理： 代 理 商： 地 理 位 置： 小高层、多层( 带电梯) 住宅 10 万平方米 40 万平方米 6000 元/ 平方米 2003 年4 月26 日 2.3元／平方米／月 广州城建开发景城房地产有限公司 广州城建开发物业有限公司 广州城建开发兴业房地产中介有限公司 广州市海珠区新港西路南侧40号 江南新苑 ——都市后小康生活典范 39 下卷 综合型物业917 江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，东晓南路以东，怡乐南路以西，晓港 东马路以北。临近中大、晓港地铁出口，有3 0 多条公交线路，可四通八达，周边配套非常成熟 完善。优质的生态、人文与交通条件，都为该项目打造成为“后小康生活模式典范“奠定了得天 独厚的天然基础。 一 项目分析 1、 项目交通极为便利 ⑴ 四面环路 小区四面环路，东南西北周 长共约1340 米。北面的新港西路 宽60 米，东面怡乐南路宽26 米， 南面晓港东马路宽10 米，西面东 晓南路宽4 0 米。 ⑵ 交通便捷 广州地铁二号线横贯用地北面的新港西路， 在距小区不远，设计有地铁出入口，交通极为便 利。向东、向西可通至鹤洞大桥和华南快速干线，西面是东晓南路及内环路，向南、向北可通至内、 外环高速公路。小区周边方便的交通路网，为小区内居民出行提供了相当便利的通道。 ２、项目融入新理解：都市后小康居住模式 广州快速增长的经济和领先的房地产市场，使广州人均居住面积已超过13 平方米，市民生活 水平开始由小康向“后小康”跨进。“后小康”城市人的居住需求比小康高了一个层次，人们对喧嚣 的城市生活已经讨厌，表现出回归自然的需求意识，对清新的空气和幽雅的生活环境越来越向往。针 对这一状况，开发商广州城建集团率先在行业内提出了“绿色”、“舒适”、“便捷”、“信息”、“多样”、 “安全”等六大标准的“都市后小康居住模式”。 ⑴ 绿色标准 采用建筑节地、节能，利用原生绿化，使小区绿化覆盖率大于3 0 % ；独立的水系统，提供家 庭管道直饮水，各中水收集来补充湖水，雨水过滤浇花，使水资源得到最大化利用；在环保方面， 杜绝含高挥发、放射性建材材料， 垃圾分类， 无害处理。 ⑵ 舒适标准 采用科学建筑布局——北高南低的围合式布局，良好换气系统，宽敞楼距、开阔户型设计， 不断导入新鲜空气；日光时间超过国家建筑标准；选择环保隔音材料，消除外界噪声影响，使居 住环境达到仿真模拟测试最优舒适度。 ⑶ 便捷标准 小区在功能分区的基础上， 进行人车分流， 尽量保证“人、车、物”流动的便捷。便利 店、生活配套商业区5 分钟到达；学校、商场、城市公共绿地、公园等1 0 分钟到达；运动场、 大型超市、医院等1 5 分钟步程；紧靠双地铁站、公交车站，快速路数分钟可达。 ⑷ 信息标准 电话、电脑网络、有线电视、智能化管理等信息网络一应俱全；远程教育、远程医疗等视 频点播触手可及；电子商务、网上冲浪等随心所欲。 ⑸ 多样标准 户型设计有7 8 平方米、9 5 平方米、1 0 2 平方米等多种户型，可供多样选择；建筑外貌美观、 多样，富有个性；优美的环境体现时代的多元文化品位；多层豪华会所满足礼仪、健身、娱乐等多种休 闲活动。 ⑹ 安全标准 江南新苑通过先进的规划设计理念，采用高科技系统，如智能化的保安监控系统，自动化的 一卡通、不停车收费系统等，从全方位为小区业主生活安全保驾护航。 ３、以白领阶层为目标消费群 项目开发规模庞大( 1 0 万平方米用地) ，是目前同区域内最大的、区内生活配套设施最完善的、 中高档次的商住小区。其价格定位于5500～7500 元/ 平方米之间、户型定位以70～100 平方米的户型 为主力户型。主力消费群体定位为白领阶层：第一类为未享受福利分房的年轻人——新置业人士(大概 25～40 岁左右)；第二类为二次置业人士“投资客”(附近高校的知识分子等)。 二 项目总体规划 1、采用“一个中心，一个副中心”的规划结构 充分利用现有地形、地貌，合理安排好各类用地，组织空间与景观形成安全、舒适、高效、 优美的居住环境，营造住区良好的生活居住氛围。规划结构采用一个主中心，一个副中心，在规 划中的主组团是小区的中心，另外在用地的西南组团形成副中心，用地及建筑布局分别围绕这两个 中心来组织，形成了北高南低的建筑形体布局。 (1) “住宅在周边，绿化在中央”的用地布局 规划用地以住宅用地为主。用地布局的分布为：住宅用地沿周边分布，绿化用地处于规划用 地的中央，小区道路主要用于满足区内的交通和消防的需要。 公建用地主要包括中学、小学、托幼、会所、变电站用地，及其他商业服务设施用地等， 根据使用功能和空间组织安排的需要，分别设置。中学位于用地的东南角的台地上，小学则位于 用地的西北角。中学和小学的布置在用地的周边，主要考虑到学校人流的集散对居住小区的影响， 不致使人流大量交叉，减少学校对居住区环境和居民生活的干扰；而托幼则位于规划用地南边入口 的东侧，考虑了建筑空间和整个小区通风的需要。小区公共绿化包括入口广场，小区中心绿地及 组团绿化等。 (2) 人车分流的规划路网布局 居住小区路网设计依据规划设计原则，按照人车分流或部分人车分流的方式，根据“通而不 畅，顺而不穿”的要求进行规划，组织道路交通，以形成良好的区内环境。另外，根据居民出行要求 和地块特点，还组织了完善的步行系统。 (3) “主组团＋副组团”的建筑布局 ① 主组团 两栋28 层塔楼+ 会所+ 中心绿地。 根据用地现状条件和规划用地布局，结合道路系统结构，居住小区内的建筑布局主要采用围合式 布局：结合规划结构，采取围绕中心的围合式或半围合式组团，形成区内多层次的空间，建筑大部分 采取南北朝向。在用地的主中心，用两栋塔式高层，围合成居住小区的主中心。沿新港西路，建筑采 用不同高度的塔楼，裙楼采用广州传统的骑楼形式，会所则面向位于新港西路的入口广场。 ② 副组团 920 《中国房地产开发利润十大主流模式》 3 栋11 层+2 栋18 层+2 栋32 层+1 栋28 层+ 组团绿地。 在东晓南路和晓港东马路沿线 层住宅，底层采用一层或两层裙楼；在 道路转弯及小区入口处，考虑人流及沿街景观需要，形成小广场；幼儿园设计在用地南边，与住 宅建筑相邻，丰富了沿街建筑轮廓线) 强调空间界限的场地布局 规划场地布局主要包括绿地、公共绿地，单位附属场地等场地的布局设计。公共场地包括主次 入口广场，及区内的步行道、观景场地等。在步行主入口设计了一个步行入口广场，设置小区标志、 雕塑、喷泉等，成为小区的入口形象。而车行主入口则通过一弧形的花廊，强调了空间的界限。 单位附属场地是指会所附属的游泳池、网球场等体育活动场地和中学、幼儿园的活动场地。会 所附属的泳池、网球场等集中布置在会所附近，为小区居民主要的体育活动场所。中学、小学的 活动场地包括运动场和篮球场等，均按照规范要求设置。幼儿园的附属场地分为南北两部分，南 面部分布置儿童活动器械等，为幼儿园儿童日常活动与接受阳光照射的场所；北面部分则可通过辅 助入口与区内相连。 江南新苑规划平面图 (5) 实行四大空间的有效过渡 居住区整体空间组织以居住区各组团的中心绿地为中心，结合道路系统规划和建筑布局，组成 不同类型、性质的空间层次， 着力为居民提供一个优美、安静、舒适的居住环境。 在小区的三个东行入口处，首先在区内与区外城市相连接的界面处，规划设计了局部扩大的入 口广场，起引导人流、突出入口、展现小区识别性的作用，形成城市与小区之间的过渡性空间。 进入小区后，首先展现的是小区内的公共性空间，通过小区级道路，将区内的公共性空间与组团 半公共性空间作出限定和划分；之后通过消防道及步行系统，进入组团及小区中心绿地，实现了 由“城市空间- 过渡性空间- 区内公共性空间- 组团半私密性空间”的演变。而在这一系统的空 间演变之中，则精心结合现有地形、地貌，设计环境小品，布置绿化景观，达到步移景换的效 果。而步行系统的空间组织及环境设计则将区内半公共空间与区内的公共空间穿插在整个步行的过 程之中，与空间演变的系列相结合， 展现了更为丰富的景观变化。 2、层次分明的道路交通系统规划 (1) 进行四级道路的划分 该规划地块及周围道路可分为四级：新港西路和东晓南路宽度均在40 米以上，为城市主干道； 怡乐南路宽度为2 6 米，为城市次干道；小区南侧的晓港东马路，宽度为1 0 米；小区内主路宽度 为7 米，为小区级道路；组团内宽度4 . 5 米道路为组团级道路。 小区规划了多处机动车与非机动车停车库，建在地下室或半地下室内，并按就近使用的原则， 分配使用。 (2) “通而不畅”的路网设计 居住小区的路网是依据人车分流或部分人车分流的原则， 按照“通而不畅，顺而不穿”的要 求进行规划的。在设计时，根据居民的出行特点和地块周边条件，尽量考虑给行人以方便、快捷的步 行交通环境，使步行出口安排在人流集中的新港西路。区内机动交通，除必要的交通量外，尽量减少 机动车辆对居住环境的影响，而在组团内部，除搬家、消防车等紧急情况外，禁止车辆进入组团中心， 保证给居民生活、休息提供一个安全、舒适的环境。 3、集中与分散相结合的绿地系统规划 规划绿地系统由公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地等三类绿地构成，结合居住小区的 用地布局和建筑布局，形成了集中与分散相结合，各绿化空间又相互渗透，紧密联系绿化空间的 体系。 该居住小区人口1 万余人，属居住小区规模。公共绿地包括一小区级中心绿地和一组团级中心 绿地，小区级中心绿地为居住小区的中心，用大面积的水体，结合会所设计而成。在环境绿化设 计的过程中，充分考虑对现有地形的利用，尽可能地保留用地的现状，结合地形，精心设计，既 44 922 《中国房地产开发利润十大主流模式》 有中国传统园林的借景、对景的手法，也利用西方园林中的叠水、喷泉等方式，营造出一个富有 传统韵味的休息场所。在用地西南角的组团级中心绿地内，北面采用堆砌的山坡与小区公共空间相 隔离，对绿化空间进行限定，绿地内则结合流水、花架、铺地等，形成半公共性组团绿化空间。 三 项目设计分析 1、悠闲舒适、自然实用的现代风格单体设计 ⑴ 简洁明快的外立面设计 住宅外观造型追求简洁、明快的风格，体现建筑元素中的线、面、块的构成关系，通过淡 黄色与蓝灰色墙面、洞口与墙体，玻璃与实墙的对比，强调明快的虚实关系，以之水平飘板的层 层变化，达到面与线共存的和谐效果。并通过铝合金百叶的遮蔽，减少空调外机对立面的影响。 ⑵ 一梯六户单元组合 单元组合为一梯六 户，主力户型为三房二 厅及两房两厅。住宅标 准平面按国家康居工程C 级标准的要求进行设计， 户内有良好的采光通风条 件，每户均同时拥有观 景阳台及家务阳台。超 过七成的住宅单元可以直 接欣赏到小区内中心花园 的迷人景致。 ⑶ 首层架空设计 住宅首层为架空式 或部分架空式处理， 营 造立体式的绿化空间及观 景台，使整个住宅组团 的架空层成为一体化的充 满自然情趣的休闲空间。 首层的绿化通过局部的开 口渗透到地下停车库中，使地下室也获得自然的通风采光条件，住户在停车、取车的时候同时也 可以享受到舒适宜人的绿化环境， 摆脱了一般地下室封闭、潮湿、昏暗的形象。 ２、新江南水城风貌园林设计 项目用大面积水体结构， 营造山水文化。水的形态有泉、溪、瀑、江、河、潭、泽、海 全园水景，以主入口附近的观瀑台开始，结合了传统文化中的典故，有龙井、雨花泉、莲花池、试茶 亭、曲水流觞、白鹭洲。园区内力求体现一种水生态，主入口处设置有观瀑台，并结合中国传统文化 中的典故进行设景，拟有龙井、雨花泉、莲花池、试茶亭等景致。 以颐和园的营造手法“垒土为山，挖土为湖”在土方平衡的基础上，塑造高低错落的小景，植以 浓密的树荫，穿插小桥弯台、影壁，达到步移景换的效果。在石料的选择上，有秀丽的太湖石、英石， 又有润泽的黄石、塑竹、塑木。在草的选种上也以素雅为主，间或植以一丛青竹，几株幽兰，让人远 离尘嚣。 小区的建筑追求简洁单纯，充满现代感。因此在环境设计的总体构思上，遵循山水环境，自然环 保优先的设计原则。在景点上采用充满传统文化气息的造景，在材质上选用自然、原始的木、石等材 料，在手法上选用现代元素，结合建筑特点把水体、绿化通过架空、屋顶全面有机地结合在一起，形 成各个高差上的立体绿化，力求创造一种建筑、园林在现代与传统上相得益彰的融合。 3、配套设施规划设计 江南新苑宣传推广图 46 924 《中国房地产开发利润十大主流模式》 ⑴ 设对外/ 不对外双会所 小区的会所分为不对外营业部分和对外营业部分。不对外营业部分设有健身室、阅览室、棋 乐室、乒乓球室、茶座等。对外营业部分，对业主采用收费优惠的办法，包括地下一层的壁球 场、乒乓球场、桑拿室，首层的玻璃咖啡屋、室内室外景观泳池、儿童天地，二层的西餐厅、 多功能室、桌球室，天面的露天高尔夫推杆练习场，会所西侧的室外网球场。 新港西路段是一条富有传统地方特色的、设计风格一体化的、时尚的商业走廊。小区商业购 物中心设置和这条特色商业走廊紧密联系，设有百货公司、电影院、文化廊、酒楼餐饮、中西式 快餐、酒吧等娱乐消闲场所， 面积约1 万平方米集购物、娱乐、文化、运动、餐饮于一体的购 物中心。 小区内还设有中学、小学、幼儿园，与周边的高等教育构成完整的教育体系。 ⑵ 周边配套设施齐全 由于地处闹市，周边配套很 完善。周边分布有中山大学、中大 附
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